W mojej pracy zawodowej przy okazji pozyskiwania kredytu hipotecznego pojawiają się bardzo ważne pytania, na które często nie jest łatwo odpowiedzieć jednym słowem tak lub nie. Klienci pytają o wiele bardzo istotnych kwestii, które z ich punktu widzenia mogą zaważyć na podjęciu odpowiedniej dla nich decyzji. Dzisiejszy wpis to typowy case study, w którym opowiem jak wygląda kwestia operatu szacunkowego, który stanowi nieodłączny element pozyskiwania środków na zakup mieszkania i budowę domu. Nie ma kredytu bez oceny ryzyka .
Dlaczego bank zleca wycenę nieruchomości do kredytu hipotecznego?
Czy bank nie mógłby opierać się na kwocie wynikającej z samej transakcji – tej samej na którą umawiają się sprzedający i kupujący? Najprościej mówiąc bank musi wiedzieć, czy ryzyko wydania kredytu jest opłacalne. Czy dana nieruchomość stanowi dobre zabezpieczenie pod kredyt na wypadek gdyby kredytobiorca nie spłacał swoich zobowiązań.
Jak wygląda procedura związana z operatem szacunkowym?
- pracownik banku lub rzeczoznawca dokonuje oceny wartości nieruchomości
- opinia na ten temat wydawana jest w formie operatu szacunkowego
- rzeczoznawca w swojej wycenie bierze pod uwagę ceny podobnych nieruchomości w danej okolicy
Co jeśli cena różni się od wartości nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę?
Kiedy możemy mieć odczynienia z takim przypadkiem? Najczęściej wtedy kiedy kupujemy mieszkanie z licytacji komorniczej lub takie do kapitalnego remontu. Tu pojawia się słynne 20% z Rekomendacji S KNF, która mówi, że wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wskaźnika LTV (Loan to Value), czyli stosunku pomiędzy kwotą kredytu a wartością nieruchomości.
Kto płaci za wykonanie operatu?
Najczęściej osoba, która ubiega się o pożyczkę. Choć zdarza się, że jego wykonanie jest już wrzucone w koszt prowizji i to bank pokrywa ten wydatek
Ile kosztuje wykonanie operatu szacunkowego?
Ceny zazwyczaj zależą od lokalizacji, stanu prawnego nieruchomości i stopnia skomplikowania wyceny, ale są to kwoty średnio do 1500 zł. Na koniec chciałbym zaznaczyć, że samą wycenę nieruchomości sporządza się już po weryfikacji zdolności kredytowej i wydaniu bank wstępnej decyzji o udzieleniu pożyczki.